29 Mag Attenzione: l’obbligo di stipulare un contratto di compravendita nel contratto di prenotazione può essere considerato invalido
L’attività degli intermediari immobiliari è una attività tipica per il mercato immobiliare e per molti dei suo partecipanti indispensabile. Vista la giurisprudenza piuttosto ampia e costante che viene dedicata all’attività di intermediazione delle transazioni immobiliari, si dovrebbe presupporre che gli intermediari immobiliari siano consapevoli di tutti gli aspetti giuridici della loro attività. Tuttavia la prassi dimostra che non sempre è così.
Esempi tipici sono i contratti bilaterali di prenotazione (rezervační smlouvy) che fondano una legame tra l’intermediario e il soggetto interessato all’acquisto di una determinata casa, appartamento o altro immobile. L’intermediario, di solito, mediante un contratto di prenotazione si impegna a non stipulare, per tutta la durata della prenotazione, un contratto di prenotazione con un altro soggetto interessato all’immobile in offerta e si adopererà a porre in essere un’attività diretta a stipulare il contratto di compravendita tra il soggetto interessato all’acquisto e il proprietario dell’immobile. Al contrario, il soggetto interessato all’acquisto è tenuto, sulla base del contratto di prenotazione, a fornire all’intermediario la cooperazione necessaria per arrivare alla stipulazione del contratto di acquisto in questione. Tuttavia, le disposizioni problematiche dei contratti di prenotazione sono l’obbligo emergente del potenziale acquirente di stipulare un futuro contratto di compravendita con il proprietario dell’immobile che non è parte formale del contratto di prenotazione.
Se il soggetto interessato, quale potenziale acquirente, si impegna nei confronti dell’intermediario a concludere entro un certo periodo di tempo un contratto di compravendita con il proprietario dell’immobile, esiste giurisprudenza consolidata della Corte Suprema per cui l’accordo non è valido. L’unica eccezione è la situazione in cui l’intermediario agisce come rappresentante del proprietario dell’immobile, vale a dire il futuro venditore, quando stipula un contratto di prenotazione.
Se questa eccezione non si verifica, è anche necessario valutare l’invalidità della stipulazione di una clausola penale contrattuale a favore di un intermediario nel caso in cui il soggetto interessato faccia sfumare la stipulazione del contratto di compravendita con il proprietario dell’ immobile. L’obbligo derivante dalla clausola penale contrattuale è per sua natura un’obbligazione accessoria e non può quindi essere valido senza un impegno principale (confermato).
Le conclusioni di cui sopra potrebbero portare a pensare che le clausole penali contrattuali non possano stare affatto in contratti di prenotazione. Ma una tale impressione sarebbe sbagliata. Alle parti contraenti non viene impedito di imporre una penalità contrattuale in caso di violazione di un obbligo al quale il soggetto interessato in maniera valida si era vincolato. In genere, si tratta del rifiuto di collaborare per arrivare alla stipulazione del contratto di acquisto in questione.
Tuttavia, nella clausola penale contrattuale, è necessario definire con precisione quale obbligo deve essere confermato dalla sanzione contrattuale. Infatti si possono incontrare degli intermediari che sono chiaramente consapevoli del fatto che i soggetti interessati non si vincolano validamente a stipulare un contratto di acquisto e pertanto i contratti bilaterali di prenotazione validamente contengono la clausola che il soggetto interessato si impegna a fornire all’intermediario l’attività diretta alla stipulazione di un contratto di acquisto.
Se il contratto di prenotazione è concluso come un contratto bilaterale, né il soggetto interessato né il proprietario del bene immobile, hanno l’obbligo di concludere il contratto di acquisto. Tuttavia, se il soggetto interessato ha un interesse reale e serio all’acquisto del bene immobile, gli può essere raccomandato solo di insistere sulla conclusione di un contratto trilaterale di prenotazione, in base al quale non solo lui ma anche il proprietario dell’immobile sarà validamente vincolato alla stipulazione del contratto di acquisto.